房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析復(fù)習(xí)重點(diǎn)：估價(jià)技術(shù)路線

　　【提問(wèn)】估價(jià)技術(shù)路線到底是指的什么？在書上沒(méi)有看到相應(yīng)的解釋，請(qǐng)老師通俗地講一下

　　【回答】

　　學(xué)員yc10281028，您好！您的問(wèn)題答復(fù)如下：

　　房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程，從而確定房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的過(guò)程。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，就是估價(jià)人員模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程、揭示房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵、指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的思路。因此，技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，反映的是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價(jià)方法體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論原理，同時(shí)也是估價(jià)技術(shù)路線的反映。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，是房地產(chǎn)價(jià)格形成認(rèn)識(shí)論的體現(xiàn)，從前述內(nèi)容可知，估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。因此，每一種房地產(chǎn)估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上就體現(xiàn)了一種估價(jià)的技術(shù)路線

　　簡(jiǎn)而言之：估價(jià)技術(shù)路線就是明確了估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，著手該怎么來(lái)做，具體作業(yè)的技術(shù)思路就是技術(shù)路線。

　　如：

　　非住宅營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)比較法估價(jià)技術(shù)路線：

　　1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營(yíng)業(yè)性用房一般劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂(lè)類建筑（參見(jiàn)附件10）。

　　2. 搜集可比實(shí)例。按照市場(chǎng)比較法的評(píng)估要求，在拆遷項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目?jī)?nèi)搜集交易實(shí)例。

　　3. 測(cè)算評(píng)估價(jià)格。按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求，將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計(jì)算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，再測(cè)算出非住宅營(yíng)業(yè)用房的拆遷評(píng)估價(jià)格。

　　非住宅非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：

　　1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場(chǎng)價(jià)格。

　　2. 成本法的基本公式：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：

　　拆遷補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格 ＝ 土地重新取得價(jià)格 ＋ 建筑物重置價(jià)格 － 建筑物折舊 ＝ 土地重新取得價(jià)格 ＋ 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。土地重新取得價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地取得價(jià)格。

　　3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價(jià)格（或國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格）可采用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等確定

　　★問(wèn)題所屬科目：房地產(chǎn)估價(jià)師——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

　　責(zé)任編輯：淘淘

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