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2015房估案例與分析考點：地下停車庫常見的估價方法和技術路線
地下停車庫常見的估價方法和技術路線
一般而言，停車庫價格評估可以采用市場法、收益法和成本法。停車庫價格評估方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)；其次，應該考察其周邊房地產(chǎn)中類似房地產(chǎn)的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。
市場法的選擇，取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時評估對象應為可轉讓的。在具體的評估過程之中，應注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標的選擇和修正幅度的把握。
收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫字樓、酒店、商場的地下停車庫。在運用收益法的過程中，同樣應注意收益和費用的客觀性，也應該將評估對象進行分類，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營型。另外，報酬率的確定是個難點。
在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評估方法。在運用成本法時，各項成本費用原則上應該取客觀成本。利潤率應按照開發(fā)停車庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分攤體系標準尚未建立時可采用平均分攤的方法。
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