房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試《案例分析》習題（9）

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　　1．某國有企業(yè)于2003年9月在以劃撥方式獲得的土地使用權上建成了一批標準工業(yè)廠房，企業(yè)為了解決生產資金短缺的問題，準備以其新建的工業(yè)廠房向銀行抵押貸款。已知類似標準工業(yè)廠房的交易案例較多，你作為房地產估價師，在接受抵押估價委托后，認為應該采用哪兩種估價技術路線？并指出運用所選擇估價方法的注意事項。

　　[參考答案]

　　（1）兩種估價技術路線：

　?、儆檬袌霰容^法估價。首先采用市場比較法求取設想為出讓土地使用權下的房地產價值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減即為標準工業(yè)廠房的抵押價值。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

　　②用成本法估價。運用成本法估價時，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃拔土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　　（2）有關注意事項有：

　?、僭谶\用市場比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應當對可比實例進行必要的實地查勘。

　?、谠谶\用成本法估價時，不應高估開發(fā)成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊。

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