2015年房地產估價師《理論與方法》真題計算題第2題
2015年房地產估價師《理論與方法》真題計算題第2題
某廠房的建筑面積為4800㎡，建筑結構為鋼筋混凝土結構，耐用年限為50年，于5年前建成并投入使用；土地面積為8000㎡，于6年前取得土地使用權，土地使用年限為50年，屆滿后土地使用權及其地上建筑物和其他不動產所有權由國家無償取得。已知該廠房所在位置的工業(yè)用地土地使用權出讓最高年限的基準地價為450元／㎡，目前的工業(yè)地價指數為102．10 （為定基價格指數，基期為基準地價對應的評估基準日），土地綜合狀況較基準地價對應的土地綜合狀況好1．70% .
重新建造該廠房的建筑安裝工程費為1500元／㎡，專業(yè)費為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%銷售費用為重新購建價格的2%，年利息率為6%，建設期為1年，建筑安裝工程費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用可視為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6%，建筑物的投資利潤率為15%，該廠房的部分門窗、地面等有損壞，修復費用為5萬元。
其內沒有行車，出租率為80%，月租金為15元／㎡；如果目前單獨增加行車，需要66萬元，而如果重置該廠房隨同增加行車，僅需要50萬元；市場上類似有行車廠房的出租率為85%，正常月租金為16元／㎡.當地該類房地產的報酬率為7．50%，土地報酬率為6．50%，建筑物殘值率為0.請計算該房地產目前的積算價值。（12分）
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