2008年房地產估價師考試大綱《房地產開發(fā)經營與管理》第二章

　　第二部分 房地產開發(fā)經營與管理

　　第二章房地產市場及其運行規(guī)律

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié)房地產市場概述

　　一、房地產市場的概念

　　二、房地產市場的運行環(huán)境

　　三、影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　?。ㄒ唬┙鹑跇I(yè)的發(fā)展

　　（二）信息通訊技術水平的提高和交通條件的改善

　?。ㄈ┥a和工作方式的轉變

　?。ㄋ模┤宋沫h(huán)境的變化

　　（五）自然環(huán)境的變化

　?。┱沃贫鹊淖冞w

　　四、房地產市場的參與者

　　（一）土地所有者或當前的土地使用者

　?。ǘ╅_發(fā)商

　　（三）政府及政府機構

　?。ㄋ模┙鹑跈C構

　　（五）建筑承包商

　?。I(yè)顧問

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會計師

　　4．造價工程師或經濟師

　　5．房地產估價師及房地產經紀人

　　6．律師

　?。ㄆ撸┫M者或買家

　　第二節(jié)房地產市場結構與市場指標

　　一、房地產市場結構

　　二、房地產市場細分

　?。ㄒ唬┌吹赜蚍秶毞?/P>

　　（二）按房地產用途細分

　?。ㄈ┌创媪吭隽考毞?/P>

　?。ㄋ模┌唇灰仔问郊毞?/P>

　　（五）按目標市場細分

　　三、房地產市場指標

　　（一）供給指標

　?。ǘ┬枨笾笜?/P>

　?。ㄈ┦袌鼋灰字笜?/P>

　　第三節(jié)房地產市場的特性與功能

　　一、房地產市場的特性

　?。ㄒ唬┦袌龉┙o的壟斷性

　?。ǘ┦袌鲂枨蟮膹V泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌鼋灰椎膹碗s性

　?。ㄋ模┦袌鰞r格與位置密切相關

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經濟外部性

　　（六）市場信息的不對稱性

　　二、房地產市場的功能

　?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產市場需求變化

　?。ㄈ┲笇Ч┙o以適應需求的變化

　　1．建設新的房地產項目或改變原來物業(yè)的使用方式

　　2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

　　（四）指導政府制定科學的土地供給計劃

　?。ㄎ澹┮龑枨筮m應供給條件的變化

　　第四節(jié)房地產市場的運行規(guī)律

　　一、房地產空間市場與房地產資產市場

　?。ㄒ唬┓康禺a空間市場

　?。ǘ┓康禺a資產市場

　?。ㄈ┓康禺a空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產市場的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a周期循環(huán)的定義

　?。ǘ┓康禺a周期循環(huán)的原因

　?。ㄈ﹤鹘y房地產周期理論的主要內容

　?。ㄋ模┓治龇康禺a周期運動的新觀念

　?。ㄎ澹┓康禺a市場的自然周期

　?。┓康禺a市場的投資周期

　　（七）房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

　　三、房地產泡沫與過熱

　?。ㄒ唬┓康禺a泡沫及成因

　　1．房地產泡沫的定義

　　2．房地產泡沫的成因

　?。ǘ斑^度開發(fā)”及誘因

　　1．房地產市場中的過度開發(fā)

　　2．過度開發(fā)的誘因

　　（三）房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯系

　　1．房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產泡沫和過度開發(fā)的聯系

　?。ㄋ模┓康禺a泡沫的衡量

　　第五節(jié)政府對房地產市場的干預

　　一、政府干預房地產市場的必要性

　　（一）房地產市場失靈

　?。ǘ┳》繂栴}和住房保障

　　（三）宏觀經濟周期循環(huán)

　?。ㄋ模┓康禺a價格劇烈波動

　?。ㄎ澹┓康禺a市場非均衡

　　二、政府干預房地產市場的手段

　?。ㄒ唬┩恋毓?/P>

　　（二）金融政策

　?。ㄈ┳》空?/P>

　　（四）城市規(guī)劃

　?。ㄎ澹┑貎r政策

　　（六）稅收政策

　?。ㄆ撸┳饨鹂刂?/P>

　　三、規(guī)范房地產市場行為的措施

　　（一）健全市場準入制度

　?。ǘ┩苿有袠I(yè)誠信體系建設

　?。ㄈ┮?guī)范交易程序

　　（四）加強產權管理

　　考試要求

　　1．掌握房地產市場的概念、運行環(huán)境，影響房地產市場轉變的社會經濟力

　　量和房地產市場的參與者

　　2．掌握房地產市場結構與市場指標

　　3．掌握房地產市場的特性與功能

　　4．熟悉房地產空間市場與房地產資產市場

　　5．掌握房地產市場的周期循環(huán)

　　6．了解房地產泡沫與過熱

　　7．了解政府對房地產市場的干預

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