警惕買房贈(zèng)面積 種種隱患讓人追悔莫及

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     “你看到樣板間的書房了嗎？在實(shí)際交付的房子中那里是一個(gè)露臺(tái)，我們免費(fèi)送你的面積。你在收房后可以把門打掉，改建成書房，由此使用面積能增加十幾平方米，此外還有飄窗等贈(zèng)送面積……”而在銷售人員的計(jì)算器上，房屋的得房率也神奇地由78%變成了110%。

        購房者多少明白“羊毛出在羊身上”的道理，而更重要的則是房屋由于贈(zèng)送面積留下的種種隱患往往會(huì)讓購房人后悔莫及。

        為增加得房率 買房贈(zèng)面積成樓市潛規(guī)則

        對(duì)買房人贈(zèng)送的面積，實(shí)際上多數(shù)都是開發(fā)商“偷”出來的，因此業(yè)內(nèi)叫做“偷面積”。根據(jù)國家對(duì)于建筑制定的種種規(guī)范，想方設(shè)法鉆漏洞、打“擦邊球”，在當(dāng)前的市場中已經(jīng)屢見不鮮。

       業(yè)內(nèi)人士表示，“偷面積”的方法眾多，包括步入式和可拆卸凸窗、隱藏式衣柜、入戶花園、大陽臺(tái)、建筑構(gòu)架、半贈(zèng)送地下室、奇偶錯(cuò)層偷面積、送夾層等眾多手法。不過，這中間有的方法屬于幾年前的做法，“現(xiàn)在國家有明確規(guī)定，有些贈(zèng)送面積的手法是不可用的?！彼硎?，目前北京市場上比較常見的方法是贈(zèng)送露臺(tái)、入戶花園、飄窗、閣樓、地下室等面積，復(fù)式結(jié)構(gòu)中的挑空贈(zèng)送也比較常見。某項(xiàng)目營銷總監(jiān)表示，關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算中本來就有規(guī)定“贈(zèng)送面積”，開發(fā)商主打的贈(zèng)送面積不少就包括規(guī)定不計(jì)算面積的部分?！耙?yàn)閷痈咴?.2米以下建筑面積不計(jì)入總面積，許多l(xiāng)oft產(chǎn)品都會(huì)打出買一送一的旗號(hào)；此外做成內(nèi)外飄窗，符合規(guī)定的話都不計(jì)算面積。這些因?yàn)楹弦?guī)又不影響建筑質(zhì)量，已成為行業(yè)約定俗成的做法。”

        別被贈(zèng)送面積忽悠 法律風(fēng)險(xiǎn)不可不防

        多數(shù)購房者認(rèn)為“贈(zèng)送面積”提高了房屋的性價(jià)比，并且愿意為此買單。事實(shí)上，購房者“占了便宜”的同時(shí)，也要為“便宜”付出相應(yīng)的代價(jià)。

        據(jù)了解，一個(gè)小區(qū)的贈(zèng)送部分過多，這個(gè)小區(qū)的容積率將加大，加之露臺(tái)、陽臺(tái)等偷換面積嚴(yán)重時(shí)，建筑密度增加，業(yè)主的采光度、居住舒適度、安全度都將受到很大影響。此外，由于贈(zèng)送面積不計(jì)入房產(chǎn)證，贈(zèng)送面積在法律上也不具有合法性。采訪中我們了解到，實(shí)際操作過程中，多數(shù)開發(fā)商不會(huì)將贈(zèng)送面積納入商品房買賣合同，而以補(bǔ)充協(xié)議形式出現(xiàn)在合同附件的也較少，因此贈(zèng)送面積基本不受法律保護(hù)，這也增加了贈(zèng)送面積的“發(fā)病”頻率。

        法律人士表示，贈(zèng)送面積易涉及開發(fā)商“偷面積”，不寫入合同及不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，也是開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。而正是因?yàn)橘?zèng)送面積不受法律保護(hù)，所以即便售后出現(xiàn)的糾紛，業(yè)主權(quán)益也很難得到保障。

        專家提醒購房者，針對(duì)贈(zèng)送面積的樓盤，購房者一定要確認(rèn)贈(zèng)送的面積是否根據(jù)國家面積計(jì)算的規(guī)定將面積本身算成半面積或不算面積的情形；在簽署合同或者辦理產(chǎn)權(quán)證前仔細(xì)確認(rèn)房屋平面圖并制定相對(duì)有利的合同條款。

        違規(guī)改建危害建筑安全 得房率過百需警惕

        在通州運(yùn)河新區(qū)某樓盤，銷售人員直白地介紹了他們送面積的訣竅。“你看到樣板間的書房了嗎？在實(shí)際交付的房子中那里是一個(gè)露臺(tái)，我們免費(fèi)送你的面積。你在收房后可以把門打掉，改建成書房，由此使用面積能增加十幾平方米，此外還有飄窗等贈(zèng)送面積……”而在銷售人員的計(jì)算器上，房屋的得房率也神奇地由78%變成了110%。

        此外，還有人打起了地下室的主意。在東五環(huán)某別墅項(xiàng)目，原本應(yīng)該一層的地下室被多挖了一層，形成地下兩層空間，盡管采光通風(fēng)不盡如人意，且地下返潮現(xiàn)象嚴(yán)重，但由于多出了數(shù)十平方米的贈(zèng)送面積，依然吸引很多購房人。

        建筑業(yè)內(nèi)人士表示，上述做法對(duì)購房者來說是存在風(fēng)險(xiǎn)的。有些樓盤在進(jìn)行正常驗(yàn)收后再重建樓板或砌墻，這種方式是不符合規(guī)劃局審批規(guī)定的。包括公攤在內(nèi)的住房，如果得房率超過百分之百的話，購房者需要提高警惕，以免造成不必要的損失。如利用管井延展空間或改變建筑構(gòu)架的方式，目前已不被許可了。