年末購(gòu)房莫要太任性 防范風(fēng)險(xiǎn)才是“第一“要義

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　　時(shí)至年終，樓市有回暖之勢(shì)，買(mǎi)房再次成為熱點(diǎn)。買(mǎi)房是普通人的大事。以下風(fēng)險(xiǎn)也許不多見(jiàn)，但一旦被你遇到，那就是“煩惱百分百”，所以還是預(yù)防為好。

　　成交后，共同購(gòu)房人說(shuō)不賣(mài)房

　　買(mǎi)房遭遇：2012年5月，古先生通過(guò)中介公司與徐小姐簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定古先生以250萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)徐小姐的房屋。雙方在中介公司協(xié)助下辦理了交易過(guò)戶(hù)手續(xù)，古先生也支付了除尾款以外的大部分款項(xiàng)。但是，徐小姐未能按時(shí)交房，并且突然告知，該房屋系其與章某共同購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)在章某不同意出售房屋，也不愿意搬出。經(jīng)多次協(xié)商未果，古先生只能訴至法院。訴訟中，章某向法院提供了其與徐小姐的共同購(gòu)房協(xié)議，該協(xié)議約定雙方出資共同購(gòu)房，只是房屋產(chǎn)權(quán)僅登記在徐小姐一人名下，所以主張徐小姐未經(jīng)其同意賣(mài)房行為無(wú)效。

　　律師提醒：由于限購(gòu)等原因，借他人名義購(gòu)房或者共同購(gòu)房的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)登記權(quán)利人與真正的房屋權(quán)利人不一致。當(dāng)事人之間就房屋權(quán)屬自然可以通過(guò)協(xié)議方式進(jìn)行約定，但是因?yàn)檫@些協(xié)議在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并無(wú)登記備案，因此購(gòu)房人無(wú)從知曉是否有協(xié)議以及協(xié)議內(nèi)容，所以這些協(xié)議僅在其內(nèi)部有效，對(duì)于購(gòu)房者并無(wú)約束力。以上案例中古先生只能以房地產(chǎn)登記的徐小姐為準(zhǔn)認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)人并與其進(jìn)行交易，并無(wú)不當(dāng)，章某以其與徐小姐內(nèi)部協(xié)議主張房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的說(shuō)法不能成立。雖然法院支持了古先生，但增加了訴訟之累畢竟是讓人煩惱的。

　　收房后，原同住人拒不搬出

　　買(mǎi)房遭遇：外地務(wù)工人員小常從莫某手中買(mǎi)了一套售后產(chǎn)權(quán)房?？僧?dāng)小常付了全部房款拿到房產(chǎn)證，去辦理交接手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)房子里住著個(gè)老太太，一問(wèn)才知是莫某的母親，在房屋變成售后產(chǎn)權(quán)房之前是同住人。小常多次與老太太協(xié)商搬出沒(méi)有結(jié)果，便將老太太告上法院。令小常意外的是，法院盡管認(rèn)可了小常對(duì)房子擁有產(chǎn)權(quán)，但認(rèn)為老太太是該售后公房的同住人，對(duì)該房屋有居住使用權(quán)且并無(wú)實(shí)際遷讓之處，所以駁回了小常的請(qǐng)求?？尚〕Ｔ谫?gòu)房前看到的房產(chǎn)證上明明只有莫某，看房時(shí)房子里也明明沒(méi)有人居住，現(xiàn)在突然來(lái)了個(gè)老太太，且沒(méi)有其他住處。

　　律師提醒：公房是國(guó)家作為一種住房待遇提供給居民的，包括承租人和符合條件的同住人，對(duì)于該公房都享有居住使用權(quán)。可當(dāng)該公房被承租人或同住人買(mǎi)下來(lái)變成產(chǎn)權(quán)房時(shí)，其他人對(duì)該房屋的權(quán)利(作為國(guó)家給予的一種待遇)就自然喪失了?；蛘哒f(shuō)，同住人的權(quán)利轉(zhuǎn)化成要求產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行安置的權(quán)利(來(lái)源于公房售后時(shí)產(chǎn)權(quán)人對(duì)其他人的承諾)。也就是從對(duì)房屋的權(quán)利變成對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。那么，當(dāng)該售后公房轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)時(shí)，自然應(yīng)該由原產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)安置，與新產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有任何關(guān)系。這樣的道理，法官肯定也明白，只是讓老太太住到馬路上去有悖社會(huì)倡導(dǎo)的和諧理念。

　　作低價(jià)，買(mǎi)方不愿補(bǔ)足差額款

　　買(mǎi)房遭遇： 2010年8月，江先生購(gòu)買(mǎi)羅小姐一套房，總價(jià)80萬(wàn)元。但簽約時(shí)江先生提出可作低房?jī)r(jià)，少繳稅費(fèi)。同年9月，江、羅二人又簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，將房屋價(jià)格約定為64萬(wàn)元。最終雙方按補(bǔ)充協(xié)議簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同。誰(shuí)想，正式合同簽訂不久，江先生卻只愿按64萬(wàn)元支付購(gòu)房款，羅小姐只得向法院提起訴訟。

　　律師提醒：所謂陰陽(yáng)合同，就是在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，為了多貸款或在過(guò)戶(hù)時(shí)少交稅，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的兩份或者兩份以上房屋價(jià)格等條款內(nèi)容不同的合同。其中，為達(dá)到少納稅或其他目的而向有關(guān)部門(mén)登記備案的合同，稱(chēng)為“陽(yáng)合同”，其中約定的交易價(jià)格并非真正的交易價(jià);同時(shí)，賣(mài)方與買(mǎi)方會(huì)另簽一份合同確定真正的交易金額并實(shí)際履行，稱(chēng)為“陰合同”。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中還有一種形式，就是買(mǎi)賣(mài)雙方在作低房?jī)r(jià)后另簽一份協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定：雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，合同無(wú)效。陰陽(yáng)合同中，當(dāng)事人雙方為牟取私利，逃避?chē)?guó)家稅收或騙取貸款而訂立的合同條款當(dāng)屬無(wú)效。不過(guò)，司法實(shí)踐中會(huì)結(jié)合具體情況區(qū)分合同是部分無(wú)效還是全部無(wú)效。但無(wú)論合同的最終效力如何，陰陽(yáng)合同都會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于買(mǎi)方有四種風(fēng)險(xiǎn)：可能導(dǎo)致部分條款，特別是價(jià)格條款不具有約束力，進(jìn)而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)不能順利進(jìn)行;貸款不足;再售承擔(dān)高費(fèi)用;合同不成立。

　　對(duì)于賣(mài)方有兩種風(fēng)險(xiǎn)：宣告無(wú)效;房款不能全額收回，情形嚴(yán)重的，買(mǎi)賣(mài)雙方還可能面臨行政處罰和刑事追究。

　　過(guò)戶(hù)后，賣(mài)家戶(hù)口拒不遷出

　　買(mǎi)房遭遇：2011年7月，張先生與嚴(yán)先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，張先生購(gòu)買(mǎi)嚴(yán)先生的房屋一套。之后，雙方如期履行合同，張先生支付了全部房款，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。但房產(chǎn)過(guò)戶(hù)已經(jīng)一年有余，嚴(yán)先生卻仍未將戶(hù)口遷出，張先生苦惱不已。

　　律師提醒：賣(mài)方戶(hù)口不遷出，會(huì)給買(mǎi)受人的權(quán)利帶來(lái)一定的影響，尤其是在房屋拆遷安置或再次出售的情況下。在二手房買(mǎi)賣(mài)中，因房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，賣(mài)方通常會(huì)積極配合遷出戶(hù)口。但是，一旦發(fā)生上述案例中的情況，買(mǎi)方往往束手無(wú)策。鑒于戶(hù)口遷移屬行政行為，法院往往以不屬于其管轄范圍為由不予受理。

　　那么這一風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何避免或降低呢?首先，在簽約時(shí)，買(mǎi)方可詳細(xì)了解房屋內(nèi)的戶(hù)籍情況。因調(diào)取身份上的限制，這個(gè)步驟可以委托律師進(jìn)行。其次，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中約定明確的戶(hù)口遷移條款。具體包括：1.約定賣(mài)方須于一定期限內(nèi)遷出戶(hù)口;2.約定部分購(gòu)房尾款在賣(mài)方戶(hù)口遷出后再予支付;3.如賣(mài)方未能在期限內(nèi)遷出戶(hù)口，應(yīng)向買(mǎi)方按天支付一定數(shù)額的違約金，或者直接約定賣(mài)方不遷出戶(hù)口的，買(mǎi)方有權(quán)解除合同。通過(guò)在簽約前做好戶(hù)口調(diào)查、簽約時(shí)明確賣(mài)方義務(wù)、未遷出時(shí)賣(mài)方承擔(dān)一定違約責(zé)任，買(mǎi)方才可將這一風(fēng)險(xiǎn)降到最低。